Tem imóvel quitado, mas ainda consta hipoteca entre o banco e a construtora? Veja como proceder.
É comum que o comprador de imóvel, ao quitar integralmente o débito junto à construtora, busque informações para terem a escritura/matrícula do imóvel, enfim, em seu nome, sem qualquer apontamento de pendência, especialmente se houver o desejo de vender o imóvel.
Ocorre que, por vezes, em que pese a quitação, o comprador se vê diante de uma situação de dificuldade em razão da relação jurídica existente entre a construtora e o banco financiador da obra, tendo em vista que, na matrícula, consta hipoteca em favor do banco financiador, que acaba por inviabilizar a averbação em nome do comprador.
É importante esclarecer que a hipoteca, no caso, nada mais é que uma garantia para o banco financiador, decorrente da relação jurídica existente entre este e a construtora do imóvel, mas que não pode afetar os direitos e interesses do comprador. Nesse sentido o Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento jurisprudencial (consubstanciado na Súmula 308), no seguinte sentido: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
Isso quer dizer que, ainda que exista alguma pendência entre a construtora e o banco financiador e haja negativa com relação à baixa da hipoteca, o comprador não pode ser afetado/prejudicado, razão pela qual o entendimento jurisprudencial pacificado é no sentido de que a hipoteca deve ser cancelada/baixada e, consequentemente, ser averbada na matrícula do imóvel a propriedade definitiva do comprador.
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“Após vítima de golpe via aplicativo de mensagens procurar a Justiça, a 2ª Vara da Comarca de Bariri condenou a empresa mantenedora do app e a titular da conta banca bancária utilizada no esquema a restituírem, solidariamente, os R$ 9,9 mil que foram perdidos pelo autor da ação. A empresa também foi condenada a pagar à vítima R$ 10 mil por perdas e danos decorrentes do descumprimento de decisão judicial que determinava o fornecimento dos registros de acesso e outros dados do responsável pela conta falsa. Cabe recurso da decisão.
Consta dos autos que, depois de receber mensagem de número desconhecido, mas com a foto de seu filho, solicitando ajuda para realizar um pagamento, a vítima transferiu a quantia de R$ 9,9 mil para uma conta em nome de outra pessoa. A fraude foi constatada somente depois de enviado o comprovante da operação para o número correto do filho.
Para o juiz Mauricio Martines Chiado, restou comprovada a fraude, assim como o prejuízo suportado pela vítima. O magistrado não acatou a defesa da titular da conta utilizada no golpe, que alegou que os valores foram transferidos exclusivamente por culpa da vítima e que sequer tinha acesso à conta.
O juiz lembrou que, em geral, o ordenamento jurídico não permite a responsabilização dos provedores de aplicação em casos de golpes desse tipo. No caso em questão, entretanto, ao não cumprir com a obrigação judicial de fornecer os endereços de IP, a empresa “retirou dos autores a possibilidade de identificação dos fraudadores, de sorte que assim agindo acabou contribuindo com a perpetuação do ilícito e atraiu a sua responsabilidade objetiva e solidária em relação à reparação dos danos causados à vítimas da fraude”.
“Trata-se, evidentemente, da aplicação da Teoria da Perda de uma Chance, por meio da qual determinada pessoa acaba sendo responsável pelo ilícito praticado por um terceiro justamente por ter descumprido seus deveres legais/contratuais que acabaram retirando qualquer possibilidade de o prejudicado responsabilizar o verdadeiro causador do dano”, complementou o magistrado”.
Tem se consolidado, em âmbito global, o entendimento no sentido de que as empresas desempenham um papel que vai além da gestão do negócio voltada somente à obtenção e distribuição de lucro. Isso porque as atividades empresariais geram – ou podem gerar – impactos em diversos setores da sociedade, de forma direta ou indireta, benéficos ou maléficos. Em vista disso, mais do que nunca, se observa o dever e a necessidade de as empresas analisarem o impacto das atividades desempenhadas, de modo que eventuais atividades e/ou condutas prejudiciais à sociedade como um todo – especialmente relacionadas às questões ambientais e sociais – possam ser prevenidas, corrigidas e/ou reparadas, bem como para que implementem, proativamente, medidas voltadas, dentre outras, à preservação e recuperação do meio ambiente; às ações afirmativas e de gestão transparente e responsável.
Ao contrário do que muitos podem pensar, a responsabilidade pelo desenvolvimento sustentável não recai sobre um único setor da sociedade (o estatal). Não incumbe somente aos Estados (nacionais, já que falamos, aqui, de âmbito global) a implementação de medidas voltadas ao desenvolvimento sustentável. Essa é uma agenda que deve ser adotada e trabalhada pelos Estados Nacionais, pelas empresas e pelas pessoas, em conjunto, e que está consubstanciada na sigla ESG, que significa Environmental, Social and Governance (Meio Ambiente, Social e Governança).
É importante destacar que a temática do desenvolvimento sustentável não é nova. Entretanto, ela passou a ganhar mais força e visibilidade com a sua consubstanciação na sigla ESG, que passou a ser amplamente adotada, debatida e estudada a partir da primeira década deste século, especialmente em decorrência da publicação do Who Cares Wins – Connecting Financial Markets to a Changing World, pelo Pacto Global, em 2004, e do PRI – Principles for Responisble Investment da ONU, em 2006, nas quais há, expressamente, considerações, medidas, ideias, princípios, etc., relacionados ao ESG.
Os Objetivos de Desenvolvimento Sustentável da ONU[1] são, atualmente, o principal guia de boas práticas e adequação à agenda ESG. Trata-se de “[…] um apelo global à ação para acabar com a pobreza, proteger o meio ambiente e o clima e garantir que as pessoas, em todos os lugares, possam desfrutar de paz e de prosperidade”[2]. Os Objetivos a serem cumpridos – mediante esforço conjunto dos Estados Nações, empresas e sociedade/pessoas – até o ano de 2030 (Agenda 2030[3]) são os seguintes:
Pois bem, é crescente o número de pessoas que, antes de consumirem, pesquisam buscando saber, para além da qualidade do produto ou serviço ofertado, se a empresa tem responsabilidade ambiental e social, bem como se age de forma ética e transparente; ou se é simplemente orientada à obtenção de lucros e enriquecimento dos proprietários e/ou acionistas, de modo a escolher se consumirá ou não o produto ou serviço ofertado.
A disseminação do acesso à internet e às redes sociais têm sido um importante elemento da agenda ESG, tendo em vista que a rapidez do acesso e compartilhamento da informação faz com que más condutas por parte de Estados e empresas sejam amplamente divulgadas e combatidas por meio de protestos, boicotes, cobranças, etc.
Em vista disso, as empresas, em âmbito global, têm se preocupado cada vez mais em se adequarem aos anseios e objetivos da pauta ESG, inserindo-a em suas estratégias e estrutura de negócios, de modo a manter a credibilidade, a boa reputação e a competitividade no mercado e, consequentemente, a saúde financeira e a lucratividade.
No âmbito do capital (setor de investimentos), a adesão de uma empresa à pauta ESG passou a ser considerada como um indicador essencial na análise do potencial de prosperidade, perenidade e segurança de um negócio. O raciocínio é:
[…] as empresas que usam os recursos naturais de forma equilibrada, impedem a corrupção, promovem os direitos humanos na cadeia de valor e produzem valor para todos os stakeholders representam menor ameaça ao investimento, simplesmente porque, na ponta do lápis, ao gerarem menos externalidades negativas, custam menos para a sociedade e o meio ambiente[4].
O ESG, portanto, “[…]virou sinônimo de investimento bom, inteligente e responsável”[5] – sendo pertinente destacar que uma recente pesquisa realizada pela EY, com cerca de 320 investidores, constatou que 78% deles acreditam que as empresas devem fazer investimentos relacionados ao ESG, e que 99% utilizam informações sobre ESG divulgadas pelas empresas como elemento para a tomada de decisão sobre investir ou não[6].
É possível concluir, em vista do exposto até aqui, que as empresas que não se adequarem à agenda ESG terão um grave problema a ser enfrentado, já que poderão perder consumidores e investidores e, por consequência, capital. Ou seja, a saúde financeira e a continuidade dos negócios passaram estar diretamente ligadas à adequação à agenda ESG.
Pois bem, Augusto Cruz pontua que:
Uma empresa que adere às boas práticas em ESG revela que procura minimizar seus impactos no meio ambiente; cuidar melhor das pessoas de seu entorno, respeitando diferenças, promovendo diversidade, igualdade e inclusão e se posicionando sobre questões relevantes para a sociedade; implementar políticas e ações que evidenciem transparência, prestação de contas, equidade e responsabilidade. E, claro, conseguirá atrair e reter talentos e chamará a atenção dos consumidores[7].
É importante destacar que a atenção das empresas à agenda ESG não deve ser limitada às atividades próprias e diretamente por elas exercidas. Para ser considerada, de fato, adequada ao ESG, a cadeia produtiva inteira do negócio deve estar de acordo com a agenda. De nada adianta, por exemplo, que uma grande marca de roupas se adeque e cumpra com os objetivos levando em consideração as suas atividades próprias e diretas, se na ponta da cadeia as suas roupas forem produzidas, por exemplo, por empresas que mantém os seus empregados em condições análogas à escravidão e/ou que utilizam mão de obra infantil. Ou seja, as empresas, dentre outras medidas, devem verificar e/ou cobrar que os seus fornecedores e parceiros estejam adequados e/ou se adequem à agenda ESG (é prudente, inclusive, que haja previsão contratual neste sentido).
Diante disso, aqui vão alguns pontos gerais e básicos que devem ser considerados e refletidos pelas empresas no caminho à adequação à agenda ESG:
Estabelecer definições claras, objetivas e reais sobre os objetivos e metas ESG: as empresas devem estabelecer definições claras e objetivas, adequadamente alinhadas com as atividades exercidas, de modo que os objetivos e metas sejam reais, concretizáveis e mensuráveis. O estabelecimento de objetivos e metas irreais, simplesmente com o objetivo de “agradar” ao mercado (consumidores e investidores, especialmente), podem gerar efeitos negativos, especialmente com relação à reputação da empresa;
Realizar a avaliação dos riscos envolvidos no negócio: as empresas devem avaliar os riscos e oportunidades relacionadas aos seus negócios com relação aos objetivos ESG. Isso inclui identificar questões como: os impactos (positivos e negativos) das atividades no meio ambiente, na sociedade, no ambiente e condições de trabalho, entre outras possibilidades;
Comunicação transparente: as empresas devem ser transparentes sobre suas práticas e metas ESG e comunicar regularmente sobre seus progressos e desafios (isso inclui a comunicação de eventuais eventos negativos, acompanhada das medidas adotadas para a solução e a prevenção de novas ocorrências);
Integração da responsabilidade social em todas as áreas do negócio: a responsabilidade social não deve ser vista apenas como uma área isolada, mas deve ser integrada em todas as áreas do negócio, desde a gestão de risco até a tomada de decisão;
Sinergia com fornecedores, parceiros e investidores para a promoção e a implementação das práticas ESG: as empresas devem trabalhar em conjunto com fornecedores, parceiros e investidores para a promoção e a implementação das práticas ESG e fazer avançar as questões relacionadas ao desenvolvimento sustentável e responsabilidade social. Isso inclui discutir e implementar metas e objetivos comuns e compartilhar boas práticas.
Em suma, é correto dizer que a adequação das empresas à agenda ESG é urgente e necessária, é o presente e o futuro. Não há mais espaço para a concepção de responsabilidade social de Milton Friedman – no sentido de que a única responsabilidade social da empresa é usar os seus recursos para o desenvolvimento de atividades destinadas a aumentar o lucro.
João Felipe Oliveira Brito. Sócio no Oliveira Brito e Martins Advogados – OBMA. Professor Universitário. Especialista em Direito Civil e Processo Civil e Mestre em Direito pela FMU. Extensão em Introduction to Corporate Sustainability, Social Innovation and Ethics na Imperial College Business School.
[3] A Agenda 2030 se constitui num plano de ação com foco nos 5Ps: pessoas, prosperidade, planeta (saudável), paz (instituições eficazes e que oferecem segurança) e parcerias. O plano aponta para 17 ODS com 169 metas para erradicar a pobreza e promover a vida digna para todos, respeitando os limites da Terra. CRUZ, Augusto. Introdução ao ESG: meio ambiente, social e governança corporativa. 1ª ed. – Edição do Kindle. São Paulo: Scortecci, 2022, p. 19.
[4] VOLTOLINI, Ricardo. Vamos falar de ESG? Provocações de um pioneiro em sustentabilidade empresarial. Editora Doyen: Belo Horizonte, p. 10/11. E-book.
“A 2ª câmara reservada de Direito Empresarial do TJ/SP ampliou a condenação de vendedora de produtos que utilizavam indevidamente as imagens de personagens infantis de propriedade da empresa autora da ação. A condenação foi majorada para R$ 10 mil por danos morais, sendo que os danos materiais ainda serão calculados na fase de liquidação.
Consta nos autos que a comerciante vendia pela internet produtos com a imitação das propriedades exclusivas da parte autora e induzia os consumidores ao erro, uma vez que dava a entender nos anúncios que eram itens licenciados. Desta forma, a detentora dos direitos de marca ingressou com pedido para determinar a proibição da comercialização dos produtos, além de requisitar perdas e danos sofridos.
O relator do caso, desembargador Grava Brazil afirmou que a apuração dos valores referentes aos danos materiais deve acontecer na fase de liquidação, observando os critérios que forem mais favoráveis ao prejudicado, uma vez que “não são absolutos, especialmente quando algum deles resultar em condenação manifestamente desproporcional à realidade do caso, a ponto de caracterizar enriquecimento sem causa”.
Em relação aos danos morais, o magistrado entendeu que a decisão de primeiro grau “destoa daqueles estabelecidos em litígios semelhantes”, o que levou a seguir outras decisões da câmara para elevar a condenação de R$ 5 mil para R$ 10 mil. A decisão foi unânime.
